e-Kredyty

1. Kredyt hipoteczny - mi臋dzy marzeniami a mo偶liwo艣ciami

Budowa w艂asnych czterech k膮t贸w na kredyt to nie tylko kosztowne przedsi臋wzi臋cie, ale r贸wnie偶 bardzo ryzykowne. Mo偶e by膰 ono jednak op艂acalne, gdy por贸wna si臋 czynsz z rat膮 kredytu. Kto mo偶e otrzyma膰 kredyt hipoteczny? Ka偶dy kto spe艂ni warunki stawiane przez bank, czyli b臋dzie mia艂 zdolno艣膰 kredytow膮. Wszystko zale偶y od dochod贸w, wielko艣ci rodziny, 偶膮danej kwoty kredytu oraz okresu sp艂aty.

W praktyce klient musi spe艂nia膰 bardzo rygorystyczne warunki: zarobki kredytobiorcy powinny by膰 wysokie, natomiast rachunki, kt贸re p艂aci jak najni偶sze. Na poczet rachunk贸w wchodz膮 comiesi臋czne op艂aty za czynsz, samoch贸d, wydatki na jedzenie, ubranie, a tak偶e raty innych po偶yczek. Takiej wst臋pnej oceny zdolno艣ci kredytowej mo偶emy dokona膰 nawet samodzielnie korzystaj膮c z odpowiednich kalkulator贸w w portalach finansowych. Pozwalaj膮 one oszacowa膰 wielko艣膰 kredytu na jaki nas sta膰. Bo kredyt to nie tylko spos贸b na realizacj臋 w艂asnych marze艅 jak przekonuj膮 nas reklamy bankowe, ale i wymagaj膮ce wielu wyrzecze艅 obci膮偶enie domowego bud偶etu. Je艣li ma by膰 ono ma艂o dotkliwe i w najlepszy spos贸b dostarcza艂o nam 艣rodk贸w na budow臋 domu to za nim podpiszemy umow臋 w banku czeka nas pewna praca. Im bardziej przygotujemy si臋 do zaci膮gni臋cia kredytu, tym mniej b臋dziemy rozczarowani wielko艣ci膮 koszt贸w z nim zwi膮zanych. Paradoksalnie zdolno艣膰 kredytowa mo偶e by膰 w dwojaki spos贸b interpretowana przez bank, nawet przy za艂o偶eniu takich samych dochod贸w i wydatk贸w w naszym gospodarstwie domowym. Tutaj determinant膮 jest przede wszystkim forma sp艂aty kredytu 鈥� raty malej膮ce czy raty r贸wne. Dla nas, czyli kredytobiorc贸w, bardziej op艂acalnym sposobem oddawania pieni臋dzy, wydaje si臋 by膰 ten pierwszy.

Wynika to przede wszystkim z tego, 偶e przy ratach malej膮cych odsetki naliczane s膮 od r贸wnomiernie sp艂acanego kapita艂u, dlatego w miar臋 up艂ywu czasu s膮 one coraz ni偶sze. Raty r贸wne zapewni膮 takie same, r贸wne p艂atno艣ci w ca艂ym okresie sp艂aty, jednak suma sp艂aconych odsetek b臋dzie wy偶sza ni偶 w przypadku rat malej膮cych. Z drugiej strony raty malej膮ce nie s膮 najlepszym rozwi膮zaniem z powodu zdolno艣ci kredytowej. Zdolno艣膰 kredytowa liczona jest dla najwy偶szej raty kredytu i wyb贸r rat malej膮cych, gdy pierwsza p艂atno艣膰 jest bardzo wysoka, znacznie obni偶a nasz膮 zdolno艣膰 kredytow膮, co powoduje zmniejszenie kwoty kredytu, o kt贸ry mo偶emy si臋 ubiega膰. Przy wyborze rat r贸wnych, sytuacja jest odwrotna. Decyduj膮c si臋 na tak膮 form臋 sp艂aty kredytu, zwi臋kszamy nasz膮 zdolno艣膰 kredytow膮 i dzi臋ki temu kwota kredytu mo偶e by膰 wy偶sza.

Najprostszym sposobem wyboru kredytu jest skorzystanie z us艂ug po艣rednika kredytowego lub bardziej niezale偶nego doradcy kredytowego. Za po艣rednictwem telefonu lub internetu mo偶emy uzyska膰 argumenty na rzecz takiej lub innej oferty banku. Im bardziej niezale偶ne 藕r贸d艂o informacji, np. portale finansowe lub internetowe grupy dyskusyjne tym analizy i opinie na temat poszczeg贸lnych ofert kredyt贸w s膮 bardziej obiektywne. W portalu finansowym dodatkowo mo偶emy por贸wna膰 i dokona膰 symulacji rat kredytowych w poszczeg贸lnych bankach. Instytucje te z regu艂y maj膮 najbardziej kompletne i ca艂o艣ciowe dane o ofertach kredytowych, a tak偶e narz臋dzia i poradniki pozwalaj膮ce na samodzieln膮 ocen臋 poszczeg贸lnych kredyt贸w. Zawsze te偶 mo偶na zapyta膰 redaktora portalu czy skorzysta膰 ze specjalnego telefonu lub czata internetowego.
Wa偶nym 藕r贸d艂em informacji o kredytach mog膮 by膰 inni kredytobiorcy, nasi znajomi, ale tu uwaga, ich do艣wiadczenia s膮 ograniczone do jednego banku i ich postrzeganie oferty bankowej (z uwagi na inne potrzeby) mo偶e by膰 ma艂o adekwatne dla naszych potrzeb.

Natomiast u typowego po艣rednika uwa偶ajmy, u niego b臋dzie liczy膰 si臋 bardziej sprzeda偶 ni偶 dobranie najlepszej oferty dla klienta, dodatkowo istnieje niebezpiecze艅stwo, 偶e trafimy na firm臋 tzw. systemu argenty艅skiego oferuj膮c膮 z regu艂y atrakcyjne oprocentowanie i niskie wymogi w zakresie zdolno艣ci kredytowej. Je艣li mamy podejrzenia, co do tego, 偶e po艣rednik to konsorcjum argenty艅skie to lepiej zrezygnowa膰 z takiej oferty 鈥� konsument z regu艂y ponosi dodatkowe koszty dzia艂ania takiego konsorcjum, a co gorsze nie mo偶e wcze艣niej wycofa膰 si臋 z niego, je艣li nie sp艂aci swoich rat. W konsorcjum nie jest r贸wnie偶 okre艣lona data udzielenia kredytu, o jako艣ci takiej oferty 艣wiadczy膰 mo偶e to, 偶e Urz膮d Ochrony Konkurencji i Konsumenta przestrzega przed nimi, a my robimy to samo 鈥� w finansach po prostu nie ma nadzwyczajnych okazji.

Pami臋ta膰 nale偶y, 偶e nawet klasyczny doradca kredytowy (po艣rednicz膮cy na rzecz konkretnego banku) najbardziej zainteresowany b臋dzie swoj膮 prowizj膮, a kredyt b臋dziemy sp艂aca膰 jednak my. Do doradztwa musimy podchodzi膰 z du偶膮 doz膮 krytycyzmu, ale je艣li nie znamy si臋 zupe艂nie na kredytach i nie mamy ochoty na sprawdzanie ofert, przeliczanie rat przy pomocy kalkulator贸w na stronach internetowych portali finansowych to lepiej zadzwoni膰 do doradcy i uzyska膰 mniej lub bardziej kompetentn膮 informacj臋 wskazuj膮c膮 na konkretny produkt bankowy ni偶 wybiera膰 w ciemno. R贸wnie偶 najbardziej wytrwali samodzielnie poszukuj膮cy kredytu mog膮 sw贸j wyb贸r por贸wna膰 z propozycjami doradc贸w, wtedy mog膮 skonfrontowa膰 swoje typy pod k膮tem konkretnych parametr贸w. R贸偶nice w oprocentowaniu, sposobach jego ustalania oraz innych kosztach kredytu s膮 tak du偶e, 偶e kolejne oferty mog膮 powodowa膰 konieczno艣膰 zap艂acenia wielu tysi臋cy z艂otych wi臋cej za obs艂ug臋 kredyt贸w r贸偶nych bank贸w s艂u偶膮cych temu samemu celowi. Decyzj臋 jednak o wzi臋ciu kredytu podj膮膰 i tak b臋dziemy musieli sami.

Kredyty hipoteczne oferuje wi臋kszo艣膰 bank贸w dzia艂aj膮cych na polskim rynku. Ka偶dy z bank贸w ma w swoim asortymencie produkt贸w kredyt, kt贸ry mo偶e by膰 przeznaczony przede wszystkim na zakup lub budow臋 domu czy mieszkania. Oczywi艣cie mo偶emy tak偶e znale藕膰 kredyty hipoteczne na zakup dzia艂ki budowlanej, remont, modernizacj臋, renowacj臋 domu lub mieszkania, na przekszta艂cenie lokatorskiego lub w艂asno艣ciowego sp贸艂dzielczego prawa do lokalu w prawo w艂asno艣ci oraz inne cele akceptowane przez bank. Prawie wszystkie banki pozwalaj膮 na finansowanie 80 proc. inwestycji, czyli wymagaj膮 co najmniej 20 proc. wk艂adu w艂asnego. Kredyt hipoteczny zazwyczaj dost臋pny jest w czterech walutach: z艂ot贸wka, dolar, euro i frank szwajcarski. Wyb贸r jest du偶y, pytanie wi臋c czego szukamy.
Oprocentowanie po偶yczek jest uzale偶nione od wybranej waluty. Oczywi艣cie najwy偶ej oprocentowane s膮 kredyty w z艂ot贸wkach, natomiast kredyty w obcych walutach oprocentowane s膮 znacznie ni偶ej i dlatego cieszy艂y si臋 przez pewien czas najwi臋kszym powodzeniem. Decyduj膮c si臋 na kredyt denominowany w obcej walucie, nie mo偶emy zapomina膰 o najwi臋kszym ryzyku 鈥� ryzyku walutowym. Bezpieczniej my艣le膰 w tej chwili o kredycie w z艂otych (chocia偶 euro po wzro艣cie kursu mo偶e by膰 r贸wnie偶 atrakcyjne, ale ju偶 raczej nie dolar ameryka艅ski, kt贸rego kurs jest do艣膰 s艂aby).

Banki kusz膮 nas niskim oprocentowaniem w z艂otych. Kredyt za jedyne 5,49 proc., a jeszcze lepiej 4,99 proc. brzmi bardzo kusz膮co. Okazuje si臋 jednak, 偶e i owszem takie oprocentowanie obowi膮zuje, ale tylko w pierwszym roku kredytowania, p贸藕niej to ju偶 wolna amerykanka i 8 proc., ale i mo偶e by膰 10 proc. w zale偶no艣ci od strategii banku. Dlatego tak istotne jest w jaki spos贸b bank ustala oprocentowanie. Najlepszym rozwi膮zaniem dla kredytobiorc贸w jest spos贸b oparty o stawk臋 bazow膮 po偶yczek na rynku mi臋dzybankowym (np. WIBOR 3 miesi臋czny) plus sta艂a mar偶a banku. W takim przypadku b臋dziemy mieli pewno艣膰, 偶e relatywnie nasz kredyt nie zdro偶eje i 鈥瀓asny uk艂ad鈥� zmiany oprocentowania. Wszelkie inne sposoby oparte o dowoln膮 ocen臋 zarz膮du banku nie daje pewno艣ci, 偶e ten nie oprze si臋 pokusie podwy偶szania przychod贸w naszym kosztem.

Zanim podpiszemy umow臋 kredytow膮 warto zwr贸ci膰 jeszcze uwag臋 na r贸偶nego rodzaju prowizje. Za rozpatrzenie wniosku kredytowego, przygotowanie i uruchomienie kredytu bank najcz臋艣ciej pobierze nam prowizj臋 przygotowawcz膮. Tego rodzaju op艂ata mo偶e by膰 naliczana naliczona jako procent od ca艂ej kwoty kredytu lub jako okre艣lona sta艂a suma pieni臋dzy. Nale偶y si臋 liczy膰 z tym, 偶e op艂aty za uruchomienie mog膮 si臋gn膮膰 1-2 procent warto艣ci kredytu, co przy kredycie na 100 tys. z艂 daje kwot臋 1000-2000 z艂, czyli jedn膮 rat臋 dodatkowo. Kolejnym obci膮偶eniem i to jeszcze bardziej uci膮偶liwym mo偶e okaza膰 si臋 ustanowienie zabezpieczenia kredytu - ustanowienie hipoteki lub ubezpieczenie kredytu stanowi膮 du偶e obci膮偶enie naszego bud偶etu.

Bank po przyznaniu kredytu mo偶e r贸wnie偶 naliczy膰 prowizj臋 od zaanga偶owania od kwoty niewykorzystanej przyznanego kredytu. Tego rodzaju op艂ata ma jednak mniejsze znaczenie, gdy偶 spos贸b p艂atno艣ci w kredytach mieszkaniowych nie zak艂ada wcze艣niejszego uruchomienia 艣rodk贸w ni偶 w momencie sprzeda偶y. Wa偶niejsza mo偶e okaza膰 si臋 prowizja za gotowo艣膰 - naliczana i ustalana w okresie, gdy bank jest gotowy do natychmiastowego postawienia 艣rodk贸w finansowych do dyspozycji klienta. Buduj膮c musimy r贸wnie偶 zainteresowa膰 si臋 tym ile kosztuje wizyta inspektora kredytowego na budowie lub z ewentualnymi kosztami wyceny post臋p贸w budowy, kt贸re przeprowadza si臋 dla cel贸w sprawdzenia realizacji harmonogramu budowy i celowo艣ci wydawanych 艣rodk贸w. Wycena b臋dzie nam r贸wnie偶 potrzebna do ustanowienia hipoteki, a to kolejne kilkaset z艂otych znikaj膮ce z naszego portfela. Musimy pami臋ta膰 o wszystkich dodatkowe prowizjach, op艂atach, aby nagle nie okaza艂o si臋, 偶e po ich uiszczeniu mo偶emy mie膰 problem z zap艂aceniem pierwszej raty kredytu lub dodatkowe wydatki mog膮 si臋 okaza膰 szczeg贸lnie uci膮偶liwe dla naszej kieszeni nawet wtedy, gdy wcze艣niej b臋dziemy chcieli sp艂aci膰 kredyt 鈥� op艂aty za wcze艣niejsz膮 sp艂at臋 lub zmieni膰 w trakcie trwania umowy walut臋 kredytu 鈥� prowizja za przewalutowanie. Maj膮c ca艂o艣ciowy obraz koszt贸w dopiero mo偶emy podj膮膰 decyzj臋 o zaci膮gni臋ciu kredytu.

W艂a艣ciwa weryfikacja zdolno艣ci kredytowej klienta dokonywana jest przez bank na podstawie informacji zawartych we wniosku kredytowym oraz w dokumentach dostarczonych przez kredytobiorc臋. Bank wymaga wype艂nienia we wniosku kredytowym danych dotycz膮cych osi膮ganych przez potencjalnego kredytobiorc臋 dochod贸w, posiadanego maj膮tku, a tak偶e wysoko艣ci zobowi膮za艅 wobec innych bank贸w i podmiot贸w. Bank bardzo szczeg贸艂owo weryfikuje dane przedstawione we wniosku, dlatego te偶 lepiej wype艂ni膰 go rzetelnie i dok艂adnie, poniewa偶 brak niezb臋dnych danych lub zatajenie pewnych fakt贸w przed艂u偶y proces rozpatrywania wniosku, a nawet spowoduje jego odrzucenie. Do wniosku nale偶y za艂膮czy膰 przede wszystkim takie dokumenty, jak: za艣wiadczenie stwierdzaj膮ce 藕r贸d艂o i wysoko艣膰 przychod贸w lub dochod贸w (w przypadku przedsi臋biorc贸w niezb臋dne s膮 tak偶e za艣wiadczenia o niezaleganiu ze sk艂adkami z ZUS i z podatkami z Urz臋du Skarbowego), aktualny odpis z ksi臋gi wieczystej, umowa przedwst臋pna sprzeda偶y lub umowa sprzeda偶y przedmiotu kredytowania (wymagana jest forma aktu notarialnego). Ostateczna decyzja o przyznaniu kredytu jest podejmowana w departamencie kredyt贸w, jednak偶e wszelkie formalno艣ci za艂atwiane s膮 w plac贸wce bankowej lub za po艣rednictwem doradcy kredytowego. Ostatnim etapem procesu przyznawania kredytu jest podpisanie umowy kredytowej, zawieraj膮cej ju偶 szczeg贸艂owe warunki kredytu. I tu najwa偶niejsza uwaga, za nim z艂o偶ymy sw贸j podpis przeczytajmy jej zapisy jeszcze raz bardzo uwa偶nie i popro艣my o przedstawienie regulaminu us艂ug wraz z kompletna tabel膮 prowizji.

Oprocentowanie kredytu jest dla wi臋kszo艣ci kredytobiorc贸w najwa偶niejszym kryterium decyduj膮cym o wyborze konkretnej oferty. Wysoko艣膰 odsetek jest bowiem najbardziej znacz膮cym elementem og贸lnego kosztu kredytu, na kt贸ry poza ratami odsetkowymi sk艂adaj膮 si臋 wszelkie prowizje i op艂aty.
Z uwagi na d艂ugi okres trwania umowy kredytu mieszkaniowego najcz臋艣ciej udzielanymi kredytami na te cele s膮 kredyty o zmiennej stopie procentowej.

Oprocentowanie zmienne sk艂ada si臋 najcz臋艣ciej z dw贸ch cz臋艣ci: st贸p procentowych obowi膮zuj膮cych na rynku mi臋dzybankowym (np. WIBOR, LIBOR) oraz mar偶y nak艂adanej przez bank. Wysoko艣膰 mar偶y banku zale偶y od wysoko艣ci wk艂adu w艂asnego kredytobiorcy oraz od d艂ugo艣ci okresu kredytowania. Im mniejszy udzia艂 banku w kredytowanej inwestycji tym ni偶sza stopa procentowa.

Sta艂e oprocentowanie oznacza, 偶e kredytobiorca ju偶 przy podpisywaniu umowy kredytowej wie, jakiej wysoko艣ci odsetki b臋dzie musia艂 zap艂aci膰. Jest ono ustalane na podstawie prognoz banku co do kszta艂towania si臋 st贸p procentowych w przysz艂o艣ci. Oprocentowanie zale偶y r贸wnie偶 od wysoko艣ci 艣rodk贸w w艂asnych, jakie kredytobiorca zamierza przeznaczy膰 na sfinansowanie inwestycji. Je艣li udzia艂 w艂asny klienta przekracza 50 procent planowanych koszt贸w inwestycji banki cz臋sto obni偶aj膮 oprocentowanie o 0,5 鈥� 1 punktu procentowego. Przy wyborze kredytu o sta艂ym oprocentowaniu nale偶y wzi膮膰 pod uwag臋 przewidywania rynkowe co do zmian st贸p procentowych.

WIBOR jest to stopa procentowa dla po偶yczek udzielanych w z艂ot贸wkach na rynku mi臋dzybankowym w Warszawie. WIBOR 3 M oznacza stop臋 procentow膮 dla po偶yczek mi臋dzybankowych trzymiesi臋cznych.

LIBOR jest to stopa procentowa dla po偶yczek udzielanych w walutach na rynku mi臋dzybankowym w Londynie.

EURIBOR jest to stopa procentowa dla po偶yczek udzielanych w euro na europejskim rynku mi臋dzybankowym.
Po przej艣ciu ca艂ej procedury kredytowej, czyli spe艂nieniu wszystkich wymaganych warunk贸w, udowodnieniu przychod贸w oraz ustanowieniu zabezpieczenia 鈥� dostajemy wymarzone pieni膮dze. Wtedy mo偶emy powiedzie膰, 偶e jeste艣my 鈥瀞zcz臋艣liwymi鈥� posiadaczami kredytu. Niestety w tym momencie zaczynaj膮 si臋 zazwyczaj problemy, gdy偶 stajemy przed dosy膰 trudnym zadaniem 鈥� oddawaniem pieni臋dzy. Zazwyczaj jest to systematyczna sp艂ata okre艣lonej wcze艣niej kwoty. W zale偶no艣ci jaki wybierzemy spos贸b sp艂aty, b臋d膮 to raty malej膮ce lub r贸wne.

Raty malej膮ce spowoduj膮, 偶e w sumie zap艂acimy mniej za okre艣lony kredyt, jednak na pocz膮tku p艂atno艣ci te mog膮 by膰 naprawd臋 wysokie. W przypadku rat r贸wnych, b臋dziemy p艂aci膰 systematycznie takiej samej wysoko艣ci raty, jednak to spowoduje, 偶e faktycznie poniesiemy wi臋kszy koszt kredytu. W czasie okresu sp艂aty kredytu mo偶e si臋 zdarzy膰, 偶e nasza sytuacja finansowa wyra藕nie si臋 poprawi i b臋dziemy w stanie sp艂aci膰 wcze艣niej pozosta艂膮 cz臋艣膰 kredytu.

Oczywi艣cie mo偶emy to zrobi膰 w ka偶dej chwili, je艣li w umowie kredytowej jest zawarty odpowiedni punkt. Warto jednak zastanowi膰 si臋 czy takie rozwi膮zanie jest dla nas op艂acalne. Wynika to przede wszystkim z faktu, 偶e banki pobieraj膮 od nas op艂at臋 za wcze艣niejsze uregulowanie zobowi膮za艅. Dlaczego? Nale偶y pami臋ta膰, 偶e bank stara si臋 przewidzie膰 wp艂aty i wyp艂aty, aby dobrze obliczy膰 koszt po偶yczanych pieni臋dzy oraz aby efektywnie zarz膮dza膰 got贸wk膮. Przedterminowa sp艂ata wprowadza nieoczekiwane zamieszanie w przewidywaniach co do przep艂yw贸w got贸wki w banku oraz powoduje nieplanowe zwi臋kszenie p艂ynno艣ci w banku, kt贸re wymaga szybkiej reakcji dotycz膮cej kierunku zainwestowania wp艂aconej kwoty. Najcz臋艣ciej op艂aty za wcze艣niejsz膮 sp艂at臋 kredytu wynosz膮 oko艂o 1 % warto艣ci kredytu, cho膰 zdarzaj膮 si臋 tak偶e oferty z mo偶liwo艣ci膮 wcze艣niejszej sp艂aty kredytu 鈥� za darmo.

Gdy ju偶 zostaniemy szcz臋艣liwymi posiadaczami kredytu, staniemy przed bardzo trudnym zadaniem 鈥� systematycznym oddawaniem pieni臋dzy kredytodawcy. Je艣li wybierzemy raty malej膮ce, na pocz膮tku b臋dziemy p艂aci膰 dosy膰 wysokie kwoty, jednak wraz z up艂ywem czasu raty te b臋d膮 coraz ni偶sze. Mo偶e zdarzy膰 si臋 tak, 偶e kredytobiorca nie jest w stanie sp艂aca膰 nale偶nych kwot w terminach okre艣lonych w umowie. W takim przypadku pierwsz膮 czynno艣ci膮 jak膮 wykona bank, b臋dzie wys艂anie upomnienia pisemnego. Dla banku bardzo wa偶ne s膮 rezerwy na nie sp艂acane kredyty. Zgodnie z prawem, ka偶dy bank musi tworzy膰 takie rezerwy. W przypadku problem贸w z nasz膮 p艂ynno艣ci膮, tzn. gdy spodziewamy si臋, 偶e nie b臋dziemy w stanie zap艂aci膰 kolejnej raty, mo偶emy uczciwie post膮pi膰 i poinformowa膰 bank o zaistnia艂ej sytuacji. W sprzyjaj膮cych okoliczno艣ciach bank zgodzi si臋 na czasowe odroczenie p艂atno艣ci i sporz膮dzony zostanie aneks do umowy, kt贸ry upowa偶ni nas do chwilowego zawieszenia sp艂at.

W zamian, bank mo偶e na艂o偶y膰 na kredytobiorc臋 op艂at臋 prowizyjn膮, kt贸rej wysoko艣膰 jest ustalona i opublikowana w Tabeli Op艂at i Prowizji, zmieni膰 plan sp艂aty, b膮d藕 w ostateczno艣ci wyd艂u偶y膰 okres sp艂aty. Warto przed podpisaniem umowy kredytowej sprawdzi膰 jakie procedury s膮 przewidziane w przypadku wyst膮pienia takich okoliczno艣ci. W najgorszym wypadku, czyli gdy bank nie zgodzi si臋 na prze艂o偶enie sp艂aty, zalicza si臋 kredyt do grupy niesp艂aconych i przenosi saldo nie sp艂aconego kredytu wraz z nale偶nymi odsetkami na rachunek zad艂u偶enia przeterminowanego oraz zaczyna nalicza膰 dodatkowe odsetki karne, tzw. oprocentowanie kredyt贸w przeterminowanych od kwoty nie sp艂aconego w terminie zad艂u偶enia, kt贸re jest zdecydowanie wy偶sze od normalnego oprocentowania.

Zasada dzia艂ania kredytu hipotecznego w wi臋kszo艣ci bank贸w jest podobna. R贸偶nice znale藕膰 mo偶na w szczeg贸艂ach oferty, zw艂aszcza w kwestiach dotycz膮cych formalno艣ci zwi膮zanych z przyznaniem kredytu, pobieranych prowizji i obs艂ugi kredytu. Ze wzgl臋du na charakter zabezpieczenia, jakim jest hipoteka, banki wymagaj膮 dokonania wyceny nieruchomo艣ci, na kt贸rej hipoteka b臋dzie ustanowiona. Bank musi bowiem upewni膰 si臋, 偶e nieruchomo艣膰 b臋dzie stanowi艂a dobre zabezpieczenie dla kredytu, a tak偶e sprawdzi膰 rzeczywist膮 jej warto艣膰. Wycena mo偶e by膰 dokonywana przez rzeczoznawc贸w banku 鈥� w贸wczas kredytobiorca nie musi si臋 zajmowa膰 formalno艣ciami z tym zwi膮zanymi, a prowizja za t臋 us艂ug臋 mo偶e zosta膰 w艂膮czona do kwoty kredytu. Mo偶na r贸wnie偶 wyceni膰 nieruchomo艣膰 we w艂asnym zakresie, z pomoc膮 niezale偶nych rzeczoznawc贸w. Uruchomienie kredytu nast臋puje po podpisaniu umowy kredytowej 鈥� 艣rodki mog膮 by膰 wyp艂acone w got贸wce b膮d藕 przelane na wskazane przez kredytobiorc臋 konto. W przypadku finansowania budowy nieruchomo艣ci kredyt mo偶e by膰 wyp艂acany w transzach, zgodnie z harmonogramem wp艂at przedstawionym przez wykonawc臋 budowy, czyli dewelopera, sp贸艂dzielni臋 mieszkaniow膮 lub firm臋 budowlan膮.

Bank zobowi膮zany jest do informowania klienta o wszelkich zmianach w regulaminie, dotycz膮cych warunk贸w udzielania kredytu, takich jak np. zasady sp艂aty czy wysoko艣膰 prowizji. Szczeg贸艂owe zasady obs艂ugi kredytu i jego warunki zawiera umowa kredytowa, wszelkie zmiany ustalane w trakcie trwania okresu kredytowania musz膮 by膰 dokonywane w formie aneksu do umowy. Zgodnie z prawem bankowym, bank ma prawo w trakcie trwania umowy 偶膮da膰 od kredytobiorcy przedstawienia dokument贸w umo偶liwiaj膮cych ocen臋 jego sytuacji finansowej i kontrol臋 wykorzystania kredytu.
1. Wybieraj膮c wymarzone mieszkanie lub przymierzaj膮c si臋 do budowy domu mierzmy si艂y na zamiary, zbyt du偶y lokal nie tylko jest drogi w zakupie, ale r贸wnie偶 b臋dzie drogi w utrzymaniu. Pomy艣l jak du偶y dom jest potrzebny, mo偶e dla rodziny wystarczy mniejszy, budowany w ta艅szej technologii, mniej atrakcyjnej lokalizacji 鈥� wtedy trzeba b臋dzie zaci膮gn膮膰 mniejszy kredyt. Z drugiej strony dom, mieszkanie to tak偶e inwestycja na d艂ugie lata i powinna zachowa膰 przez ten czas swoj膮 warto艣膰 rynkow膮.

2. We藕 poprawk臋 na czas potrzebny dla za艂atwienia formalno艣ci zwi膮zanych z kredytem przy zakupie mieszkania, staraj si臋 ze sprzedaj膮cym ustali膰 wystarczaj膮cy czas na uruchomienie kredytu. Wcze艣niej jednak musisz ju偶 wiedzie膰, czy w og贸le kredyt dostaniesz.

3. Planuj膮c zaci膮gni臋cie kredytu por贸wnuj oferty kredytowe pod wzgl臋dem oprocentowania, op艂at i prowizji realnych, a nie tych z folder贸w reklamowych. Po okresie promocji bank zawsze sobie z nawi膮zk膮 odbije wcze艣niej darowane pieni膮dze.

4. Zanim zaci膮gniesz kredyt przeprowad藕 symulacje i por贸wnanie ofert, je艣li chcesz si臋 upewni膰, co do swojego wyboru zapytaj specjalist臋.

5. Wybieraj jasny uk艂ad okre艣lania oprocentowania 鈥� sta艂a mar偶a plus WIBOR, wtedy b臋dziesz wiedzia艂 jakie oprocentowanie obowi膮zuje. Ze wzgl臋du na ryzyko walutowe wybieraj kredyt w tej samej walucie w jakiej uzyskujesz wi臋kszo艣膰 swoich dochod贸w.

6. Zanim podpiszesz umow臋 kredytow膮 dok艂adnie przeczytaj j膮, je艣li nie rozumiesz paragraf贸w pytaj bankowc贸w lub niezale偶nych doradc贸w ich zadaniem jest rozwia膰 wszelkie w膮tpliwo艣ci kredytobiorcy.

7. Zaci膮gni臋cie kredytu hipotecznego i jego sp艂ata jest form膮 gry, w kt贸rej wygran膮 jest w艂asny dom. Pami臋ta膰 nale偶y jednak, 偶e istnieje mo偶liwo艣膰 przegranej, ale nie wpadaj w panik臋 鈥� lepiej wcze艣niej negocjowa膰 z bankiem ni偶 czeka膰 na przymusow膮 egzekucj臋.

8. Dopiero po sp艂acie kredytu mo偶emy czu膰 si臋 w pe艂ni w艂a艣cicielem naszego domu.